経済成長が続くアメリカでは、2008年のサブプライム問題で一時期大きく不動産相場が下落したものの、長期的な視点では不動産相場は上昇を続けており、アメリカ不動産は今日でも日本人投資家の大きな投資先のひとつとなっています。
特にカリフォルニア州の不動産市場は成熟した不動産市場で有名です。
それでカリフォルニア不動産投資を始めようとしても「結局税金が気になってできない…」という方は多いのではないでしょうか？
そこで今回は日本での税金の計算方法と節税対策について解説していきます。
カリフォルニア不動産投資にかかる税金
まずはカリフォルニア不動産投資にかかる税金から解説していきます。
段階に応じてかかってくる税金が違いますので今回は「海外不動産取得時」「海外不動産保有時」「海外不動産売却時」の3つに分けて解説していきます。
海外不動産所得時
まずは海外不動産取得時です。
日本国内で不動産を購入した場合、「不動産取得税」「印紙税」「登録免許税」などの税金が発生し、海外不動産の取得時においても何らかの税金が課されるのが普通です。
ですがカリフォルニア不動産の場合は、物件保有時と売却時のみ税金がかかり、物件購入時は何もかかりません。
日本とは異なり、アメリカでは不動産購入では税金が非常に優遇されているといえます。
海外不動産保有時
続いて不動産保有時です。
不動産保有時には「固定資産税」がかかってきます。
日本では、固定資産税は年間で不動産価値の1.7%となります。それではアメリカではどうでしょうか？
アメリカでは、固定資産税は毎年変わり、週によって固定資産税が大きく変わってくるのが特徴です。
カリフォルニア州の固定資産税は以下のようになってます。
固定資産税率：1.25％
課税標準額：不動産取引価格
見直し時期：1年毎
実は、カリフォルニア州の不動産市場は成熟した不動産市場であるため、カリフォルニア州の固定資産税が大きく増えることがないという特徴があります。ただし、カリフォルニア州の固定資産税はアメリカのインフレーション率に合わせて上昇しているため、毎年2～3％づづ徐々に増えていくという点は注意しましょう。
不動産売却時（カリフォルニアの場合）
海外不動産保有時にどれくらいの税金を支払うのかについて、アメリカ不動産では固定資産税くらいであるということがわかりました。
それでは、売却時についてみていきましょう。売却益が出ている場合、米国にて納税しなければいけません。
アメリカ不動産投資の特徴でもありますが、不動産価格は常に上昇しているので誰でもキャピタルゲイン（不動産売却による利益）を得られます。
売却時は「キャピタルゲイン税」「源泉徴収税（非居住者のみ）」が主にかかってきます。
キャピタルゲイン税は「売却益の20%」源泉徴収税は「譲渡益ではなく、売却額の15%」となっております。
源泉徴収税なので、確定申告すれば「正しく計算したキャピタルゲイン税を申告し、あとで払いすぎた税金（源泉徴収税）が還付される」ようになります。
なのでそこまで心配する必要はないですが、最初に高額な税金がかかってくるという点には注意が必要です。
不動産売却時（日本の場合）
日本に住んでいる人であれば、日本の税法で全世界での所得に対して課税されることになり、
海外不動産からの家賃収入や売却益についても、国内にある不動産と同様に不動産所得あるいは不動産譲渡所得として課税されます。
日本で払う税金は、売却益が発生しているため「キャピタルゲイン税」を支払う必要があります。
税率はカリフォルニアと同じで「売却益の20％」となっております。
カリフォルニア不動産投資の節税方法
減価償却割合を利用する
不動産を購入した場合、その購入価格は土地と建物に一定の方法により按分されます。建物は減価償却費を認識できる一方、土地は減価償却費を認識することができません。そのため、購入価格のうち建物に割り当てられる金額が高ければ高いほど、税負担を軽減することができます。
カリフォルニア不動産の場合、建物の評価割合がかなり高いので、カリフォルニア不動産を選んでいる時点で既に節税ができているようなものです！
この画像のように、日本の場合「土地8、建物2」なのに対し、アメリカの場合「土地2、建物8」なのでいかに建物の評価割合が高いかがわかりますね。
例えば、1億円の不動産を購入したとすると、日本では建物評価割合が2割なので2000万円分しか減価償却費を認識できないのに対し、アメリカでは8割の8000万円もの減価償却費を認識できるということになります。
つまり、税率を30%と仮定すると、日本とアメリカでは1,800万円も税金負担額が異なってくるのです。
外国税額控除を活用する
これは主にキャピタルゲイン税に適用されます。
キャピタルゲイン税の解説を見て考えた方もいるかと思いますが、キャピタルゲイン税はカリフォルニアと日本の二つで納税する形となるため二重課税となっております。
その二重課税をなくすため、外国税額控除を利用します。簡潔に説明すると「アメリカで既に支払った税金については、控除しても問題ない」という制度になります。
キャピタルゲイン税がアメリカ690万円、日本が1,000万円だった時、外国税額控除によって差額の310万円を日本で納税すれば問題ありません。（あくまでイメージとするための計算です。）
海外不動産投資をする時キャピタルゲイン税のような二重課税を気にする人が多いですが、外国税額控除を活用すればそこまで問題ではないということを覚えておきましょう。（2021年以降法人化している方にしか適用されなくなってしまったため、気をつけてください。）
家賃収入を得る
不動産を保有し続け、家賃収入を得るのも方法のひとつです。需要のある物件をしっかりと選んでいれば空室リスクが少なく、家賃収入によるリターンも得られます。
日本だと、人口の減少や不動産の経年劣化に伴い需要が減り、入居者確保のために家賃の金額を下げて対応しなければならなくなってしまいます。しかし、カリフォルニアでは人口が増加しているので、築年数の経過に伴う需要の減少も日本と比べて緩やかです。そのような国では安定的な資産運用も可能でしょう。
まとめ
今回はカリフォルニア不動産投資をする際にかかる日本での税金や、それに対する節税対策に関して解説してまいりました。
どれだけの税金支払いが発生するのかを理解するのは、利回りに直結してくるので非常に重要です。海外での不動産投資は二重課税を気にしないといけないので非常に複雑です。
そうした中でも、カリフォルニア不動産投資は節税で広く活用されるため、物件保有時だと確定申告することで、米国内での所得税はほぼ発生しません。また日本については、税金還付によってむしろお金が戻ってくるようになります。
また売却時は不動産価格の値上がりによってキャピタルゲイン税を支払わなければならず、このときはアメリカと日本の両方で納税が発生します。ただ、この場合でも外国税額控除があるのでそこまで気になることはないでしょう。
どうしても複雑になりがちなカリフォルニア不動産投資での税務ですが、このように税制を考えなければいけません。投資前からそれぞれの税務を理解し、税金をどう取り扱えばいいのか学んでおくようにしましょう。